Vender um imóvel pelos seus meios envolve recursos, mas principalmente o dispêndio de tempo e uma efectiva gestão publicitária (A nossa oferta de exportação para diversos portais é uma potente ferramenta que lhe simplificará o trabalho ao máximo neste aspecto).
Para vender um imóvel não basta publicitar e conseguir potenciais interessados! É necessário que o interesse se transforme em acção. Para tal há passos que devem de ser seguidos. Para que nunca se sinta perdido no processo de venda e saiba sempre o que tem de fazer, segue-se um guia que lhe oferece as nossas sugestões que podem tornar um negócio potencial num negócio fechado.
*Muitos dos passos a seguir indicados são aplicados quer a habitações para venda quer para aluguer. No entanto falar-se-á apenas em potenciais compradores para facilitar a leitura.
Passo 1 – Preparar o imóvel para venda
Lembre-se, do que diz um velho ditado: “Não há uma segunda oportunidade para criar uma boa primeira impressão”. Ou seja, o imóvel tem de estar no seu melhor para conseguir a venda.
Com este objectivo em vista, peça a um amigo que ande pela sua propriedade como se de um potencial comprador se tratasse. A sua opinião honesta vai ser com certeza uma mais-valia.
Compradores são atraídos por ambientes limpos e espaçosos. A sua primeira preocupação deve ser eliminar tudo o que possa retirar a atenção do potencial comprador da sua habitação.
Sugestões:
• Tenha o mínimo de objectos visíveis, (remova amontoados de revistas, jornais, bibelôs, shampôs, embalagens de detergentes e outras, sapatos, se possível até alguma mobília...)
• Limpe toda o imóvel.
• Repare qualquer pequena avaria ou estrago que o imóvel tenha (interruptores, maçanetas, telhas partidas, janelas, estores,...)
• Pintar se necessário.
• Tenha o máximo de exposição solar possível, ou seja, não bloqueie a luz solar (visitas numa hora com muita luz solar beneficia o seu imóvel)
• E muito importante, não se esqueça do poder dos cheiros. Um cheiro agradável torna a sua habitação memorável (o cheiro é o primeiro factor que activa a memória). Uma vela ou ambientadores podem fazer o efeito pretendido (mas cuidado com os cheiros escolhidos).
Passo 2 – Estabelecimento de preço
A atribuição do preço é provavelmente um dos factores que mais contribui para o sucesso ou insucesso na venda do seu imóvel.
Se colocar um preço demasiado alto, o interesse dos potenciais compradores pela sua habitação diminui, ou, mesmo que consiga um comprador, o facto do preço ser elevado pode levar à rejeição de financiamento por parte das Instituições bancárias (se o imóvel estiver avaliado em 100.000,00€, nenhuma instituição bancária vai emprestar 110.000,00€ para a sua compra, porque o imóvel só por si não serviria de garantia. Desta forma o comprador não conseguiria financiamento e o negócio não se concretizava).
Se colocar um preço demasiado baixo, não vai explorar todo o potencial de ganho que a sua habitação lhe poderia proporcionar. Lembre-se, é o mercado que estabelece o preço comercial de venda, pois é com este que a sua habitação vai entrar em competição directa.
Normalmente, se colocar um preço 5% a 10% acima do preço de mercado, vai terminar com uma oferta de compra muito aproximada do verdadeiro valor da habitação.
Sugestões:
• Para obter o valor de mercado mais correcto e de forma mais profissional, dirija-se aos agentes imobiliários mais próximos do seu imóvel. Como conhecedores do mercado imobiliário da área, estes são os que melhores instrumentos têm para uma avaliação correcta. Recomendamos vivamente este método para chegar a um preço justo e que torne o seu imóvel uma venda certa. A colocação do imóvel nestes agentes é também recomendada.
• Caso não pretenda colocar o imóvel num agente imobiliário, deixamos-lhe aqui alguns passos importantes que deve ter em conta:
1. Faça uma lista de propriedades similares da área envolvente ao seu imóvel.
2. Calcule o custo por metro quadrado da sua oferta e compare com o custo por metro quadrado da lista de propriedades similares da sua área (custo por metro quadrado é igual ao preço pedido, a dividir pela dimensão do imóvel, ou imóvel mais terreno). Se a sua habitação tiver melhores características, pode colocar um preço mais elevado que a “concorrência” (geralmente é aqui que a ajuda de um profissional se torna mais necessária, pois a valorização de “quanto mais caro” é muito subjectiva). Nunca estabeleça um preço que não pode justificar!
3. Estabeleça um preço inferior a um número redondo. 249.000,00€ em vez de 250.000,00€. Muitos potenciais compradores vão por instinto sentir que estão a conseguir um melhor negócio.
Se não quiser passar por este processo de estabelecimento de preço e quiser a opinião de profissionais, o soimoveis disponibiliza um serviço de avaliação.
Passo 3 – Exposição da Habitação
A par do estabelecimento do preço, a exposição e publicitação do seu imóvel é outro factor da maior importância no processo de venda. É através de uma boa campanha de Marketing que a sua oferta vai cativar potenciais compradores. Se o seu objectivo é uma venda rápida, então Invista uma soma mensal que considere confortável, combinando diversos meios de divulgação.
É neste ponto crucial que o soimoveis o/a pode ajudar, contribuindo com uma potente ferramenta que garantidamente lhe proporcionará a divulgação completa e eficaz que a sua habitação merece, tentando desta forma superar sempre os seus objectivos e expectativas. Basta para isso escolher a modalidade que melhor se adapta às suas necessidades.
Como publicitar? Algumas sugestões:
Fotografias:
Publicitar a sua oferta sem incluir fotografias é uma forma garantida de dificultar a venda do seu imóvel. A não ser que seja uma oferta incomparavelmente melhor que todas as existentes no mercado, será muito complicado obter propostas de compra. Tire o maior número de fotografias que conseguir. Desta forma o soimoveis pode conseguir-lhe interessados de forma mais rápida, e com um nível de interesse mais elevado, poupando-lhe tempo e trabalho.
Placa “VENDE-SE”:
O Soimoveis disponibiliza uma placa de design profissional, onde é feita publicidade directa ao seu espaço no website soimoveis, permitindo desta forma que os potenciais compradores conheçam todos os pormenores da sua oferta.
Oferta online através do Soimoveis.
Segundo estudos, a internet e a as placas de VENDE-SE, são as duas formas mais activas de obter a atenção de potenciais compradores para a sua habitação. Se as placas já têm um longo historial de sucesso, a procura online de habitação, está a ganhar cada vez maior relevância, sendo o futuro mais que garantido das pesquisas por habitação própria.
Sugestões:
- Uma estratégia de publicitação por diversos meios de divulgação é a forma mais efectiva de venda. Coloque a sua habitação no website soimoveis e em pelo menos mais um meio de comunicação à sua escolha, ou deixe-nos ajudá-lo nesse capítulo permitindo-nos divulgar o seu imóvel por outros portais de referência, adquirindo qualquer um dos pacotes de exportação que colocamos à sua disposição, para que desta forma tenha o mínimo trabalho possível e maior retorno que consiga… ou seja, a venda do seu imóvel!
A publicitação pelos seus meios é de extrema importância para a venda da sua habitação, no entanto isto não implica que se deva deixar de parte os agentes imobiliários. Como profissionais que são, estes podem ser uma mais-valia muito importante no acto de vender o seu imóvel.
Passo 4 - Negociação
Nesta fase já tem a sua habitação no mercado e potenciais compradores começam a contactá-lo. Se tiver o imóvel à venda num agente imobiliário, a negociação é efectuada por este (tem mais experiência e vai lutar pelos seus interesses). Se o contacto de um potencial comprador resultar da sua publicidade pode fazer uma de duas coisas, ou
i) recorre a um agente imobiliário para que este negoceie por si (podendo negociar uma redução da comissão em caso de venda pois o contacto foi seu. Esta é talvez a forma mais segura de negociar) ou
ii) toma a negociação em suas mãos
Há potenciais compradores que preferem negociar directamente com o proprietário pois têm a ideia que assim conseguem melhores negócios. Estes tentarão uma redução de preço, sendo sua a decisão “até onde descer”. Para que não seja apanhado desprevenido aqui ficam mais algumas sugestões:
Sugestões:
• Estabeleça qual o seu objectivo. Uma venda rápida ou uma venda ao melhor preço?
• Estabeleça um mínimo a partir do qual não está disposto a vender o seu imóvel. O preço de venda deverá ter sido colocado acima deste, de modo a possibilitar a negociação. Normalmente se o objectivo é a venda rápida este limite é mais reduzido.
• Durante a publicitação pode acontecer que receba muitos contactos com ofertas desajustadas às suas pretensões. Se o preço que estabeleceu é o justo e praticado no mercado, mantenha a sua posição firme. Lembre-se, “há mais marés que marinheiros”, mais potenciais compradores contactá-lo-ão. Se o seu objectivo é vender rapidamente, então fica a seu critério!
• Evite fazer propostas finais ao mesmo tempo a mais de um potencial comprador, pois pode originar problemas legais caso ambos aceitem.
• Chegado a acordo sobre o preço, condições de pagamento e outras condições que considere relevantes, assine um CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda)
Este contrato garante-lhe que há interesse de ambas as partes.
• Evite introduzir no CPCV alíneas que confiram maior poder ao comprador, como por exemplo ligar a data de venda da sua habitação à data de venda da habitação do comprador.
• Tente evitar manter a habitação reservada (só reserve se houver capacidade de compra por parte do comprador) por um período superior a 30/45 dias.
• Coloque no CPCV que o pagamento tem de ser efectuado mediante pagamento por cheque visado pelo banco do comprador, para garantir desta forma que vai receber o pagamento.
Se não se sente seguro para efectuar este passo pode recorrer a um advogado. Este é um pequeno custo que é sensato ter com o objectivo de proteger os seus interesses no processo de venda e poupá-lo/a a algumas dores de cabeça. Se a venda é feita com intermediação de agentes imobiliários, então não é necessário contratar um advogado pois estes apresentam esse serviço na sua oferta.
Passo 5 – Empréstimo
O comprador que recorre a empréstimo para comprar a sua habitação terá de levar um agente indicado pelo banco que avaliará a habitação e concluirá se o preço acordado é superior ou inferior ao valor de venda da habitação, determinando assim a possibilidade de concessão de empréstimo (se o preço de venda for superior ao valor de avaliação, pode-se dar a recusa de empréstimo e com ela a perda de negócio. Daí a importância de se estabelecer um preço justo).
Sugestões:
• Tenha em sua posse os seguintes documentos, para os facultar ao comprador (estes documentos são sempre necessários na venda da habitação, quer venda através da **** quer através de um agente imobiliário), pois estes são requisitados pelas instituições bancárias com o objectivo de analisar a possibilidade de concessão de empréstimo:
• Caderneta Predial Urbana ou outro documento matricial ( Obtém na Repartição das Finanças )
• Fotocópia da licença de habitação (Obtém na Câmara Municipal )
• Planta de Localização e/ou Planta do imóvel (Obtém na Câmara Municipal )
• Certidão da Conservatória do Registo Predial (Obtém na Conservatória do Registo Predial )
Passo 6 – No dia da venda
No dia de venda o comprador tem o direito de certificar-se que a habitação está nas mesmas condições que as verificadas no dia de assinatura do CPCV, ou que as obras acordadas foram efectuadas.
Neste dia e na presença do notário e advogado (caso o tenha solicitado) a propriedade da habitação é transferida, ao mesmo tempo que lhe é efectuado o pagamento através do cheque visado que exigiu no CPCV. São também canceladas as hipotecas anteriores que o vendedor tem relativamente à habitação através do pagamento do eventual empréstimo ainda activo. A diferença entre o recebimento da venda e pagamento do eventual empréstimo será o seu ganho bruto na venda de habitação.
Caso tenha optado pela contratação de um advogado, depois de efectuado o pagamento pelos seus serviços, o processo encontra-se concluído.
Este guia pode ser visto como um facilitador prático da venda de imóveis. Nada do que aqui está descrito é exigido, mas parecem-nos ser os passos ideais para reduzir ao mínimo as suas dores de cabeça e aumentar ao máximo o rendimento da venda da sua habitação. As recompensas tenderão a ser elevadas.
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